西湖边老屋和租来做会所 市场化仍有些许缺憾

“世界上有些东西是注定要经历磨难的，而有些东西则注定死而复生。”——摘自林风眠故居留言本

一幢老屋，古色古香，雕梁画栋，可能以前的屋子主人就是蒋经国、史量才、杨虎城、茅以升等名人雅士，菩提精舍、新新旅馆、鲍庐、竹隐庐、春润庐……岁月的沉淀，让这些历史名宅愈发散发出历史的馨香。

最近，灵隐路附近一幢建造于20世纪30年代的老房子被一家国内著名企业相中，准备将它作为该企业的私人会所。在杭州，目前尚存的众多老房子正在成为地产市场关注的新资源。

许多老房子

还在继续利用

最近几年在西湖景区寻找老房子的企业不在少数。

比如杭州一家百货业的会所，就在北山路的王庄；一家制造企业的会所在北山路新新饭店；灵隐路10号是一家外国建筑协会驻中国办事处，断桥口上的石函路7号蒋经国旧居也是一家企业的会所。业内人士透露，寻找老房子做会所的企业这几年越来越多。

除了作为高级私人会所，在老房子原址还开出了许多家餐厅、咖啡店。

2001年，两岸咖啡在南山路通过拍卖买下了204号的30年产权，现今是“木の兰”餐厅，公司一位负责人介绍说，当时花了2000多万元买下后，因为一直有人居住，房屋质量已不太好，内部很大一部分破坏比较严重，比如地板都被白蚁蛀了，最后进行了整修，并保留了以前的木阁楼、木楼梯，风格基本还是原来的味道。

南山路上的“1917”原来叫“膺白”，也是民国初期的建筑，是当时上海市市长、蒋介石的拜把兄弟黄郛投建的，现在是小资们爱去的西餐店。南山路206号，著名桥梁学家茅以升先生曾寓居于此达三年，现在是贝尼尼咖啡店。

曙光路上的李朴园故居，现在则成了一家开发商“青山湖81号”颇为别致的售楼处。

杭州人仲向平花了6年时间，调查了杭州数百处老房子，出版了三本《杭州老房子》图书，经过十几年的统计，真正具有历史价值的大约有400多座，其中20世纪30年代左右建造的占了大多数。

调查显示，杭州目前的老房子主要有三类：古代(1840年以前的)、近代(1840至1911年间的)和现代(1911年至1949年间的)三类建筑。其中的现代建筑是比较具有市场利用价值的一类，目前在租赁市场小有成交的也都属于这一类。

许剑是盛世民古屋的老总，也是杭州少数整天以考察老房子为乐趣的“爱房者”之一。他说，在国外，对于民居和一些古建筑的使用上，往往采用外墙和主体结构不变，在内部进行新的装修和改造的办法，以继续它的利用价值，当政府部门因为没有财力进行维护时，也往往选择和有钱人签下修缮和维护的保护性协议，将这些具有价值的建筑委托给社会人士去管理使用。

许剑介绍，杭州市现有的老房子中，以产权公有的居多。南山路北山路一带真正产权明晰、可以完整出售的单体别墅不会超过10家。

今后，老房子能否进入市场自由交易？有关部门表示，如历史保护建筑，国家法律也并未禁止买卖，只要产权清晰，可以自由交易。

在杭城二手房中介公司中，虽然钟情老建筑的客户不少，但鲜有老房子挂牌。因为普通的老房子，房龄太久，价值不大，而历史文化建筑数量稀少，操作的人也少，要实现客户和资源的对接并不容易。2003年，北山路上的润庐别墅曾经挂出2500万元的天价，据悉，其房产证于2002年办出，土地使用类型为划拨。有意接手者不少，但是挂牌后不久，就因不明原因撤了下来。至今，杭州老房子的买卖依然悄无声息。

仲向平说，老房子现在大多采用租赁的形式。可供租赁的老房子里，面积从几百平方米到几千平方米不等，成交价格不太确定。

“一般是随行就市，因为产权单位、房屋功能等都不尽相同，房子本身数量也非常少，不像商品房，没有固定的标准可循。”仲向平说，一般都是双向选择，目前成功进行租赁的西湖景区老房子数量，估计在20家以内。

“杭州模式”渐入佳境

有关专家认为，杭州对老房子的保护是成功的，这要归功于风景名胜区和文保单位付出的努力，到目前为止，“专家叫好，百姓叫座”的“杭州模式”积极促进了老房子的保护，这里的“百姓”，其实是那些有能力承租老房子、使其重新得到利用的租户。

“养老房子，比造同样的新房子要贵得多。”仲向平说。比如刷一次油漆，材料、人工等综合费用就不得了，有的还要涉及搬迁住户，还得付出几十万元的拆迁费用，加上每年基础设施的维修，是一笔巨额资金，杭州数百处老房子，如果全部由政府接管，每年天价的维修费用将是一笔负担，而推向市场，留给实力雄厚的古宅爱好者，辅以合理严密的监管，可能是种更好的选择。

“遇到这样的房子，是种缘分。”一位租下西湖边老房子开作餐厅的社会人士感慨道。

他觉得，只有真正热爱历史、钟情文化的人，才会花大钱考虑在这些地方进行商业经营，对历史的尊重，也能保证这些老房子能得到有效的保护和利用。租户也为自己能得到这样的老房子而自豪，很有敝帚自珍的味道。

事实上，许多被出租重新使用的老房子，确实获得了“新生”。

比如像贝尼尼咖啡，当接手那幢20世纪20年代砖木结构的房子时，已经破败不堪，有些楼板已被白蚁蛀空了。进行一番整修，老房子又焕发了青春。

市场化仍有些许缺憾

2005年1月1日，杭州正式实施《杭州市历史文化街区和历史建筑保护办法》，在老房子保护上走出了新的一步。其中不少条款，都是涉及中国历史建筑保护领域的“探索性内容”。而此前不久，《杭州历史文化名城保护规划》等辅助措施也相继出台。《保护办法》的第三十八条规定：经搬迁修整后的历史建筑，在不影响其保护的前提下，可以充分发挥它的使用功能，作为参观游览场所或经营活动场所。鼓励国内外组织和个人购买或租用历史建筑。

这表示，老房子租赁将在今后成为市场趋势。对此，有望从事老房子市场化保护的盛世民古屋有关负责人说，一旦市场正式开放，公司将和产权单位、客户签订严格的保护协议，明确对故居的装修和使用程度，在租金中预留保证金等，以赔偿、责任追究等法律方式来避免可能发生的二次破坏，最大限度地保持房子的一砖一瓦。

可喜的是，在将老房子推向市场的同时，有关文物保护单位还专门设立了询查制度，定期对租赁的历史建筑进行询查，看看有无违章改建等破坏性行为的发生，这也是杭州保护老房子的一项创举。

不过从近年来看，目前老房子的市场化利用仍存有缺憾，有待改进，仲向平说。

首先，一些租户在对老房子进行重新装修时，没有进行事先论证，因为涉及到老房子内的小踏步、楼梯等细节都是整套设计的，可能造成不必要的损坏，一旦事后补救，不但劳民伤财，还可能造成永久的破坏。

第二，真正的价值没有得到利用。“只用了‘平方米’，没有挖掘文化力。”上海成功的经验很多，新天地、石库门、马勒别墅、席家花园等等，这些历史建筑如今都已经成为商业地产的一个“座标级”现象。杭州的租户更重视商业价值，对文化价值的挖掘还显得不够。